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築古アパートを解体したい大家→住民「1,000万円払ってくれないと退去しない！」で訴訟…裁判所が命じた「妥当な立退料」【弁護士が解説】
（※写真はイメージです／PIXTA）
老朽化が著しく、アパートの取り壊しを決断した大家。立退料を100万円として住人に退去を依頼したところ、そのなかの1人が「1,000万円払ってくれないと退去しない!」と退去を拒否します。このケースにおいて、裁判所は立退料はいくらが妥当と判断したのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際の判例をもとに解説します。
住人1人が退去を拒否…立退料はいくらが妥当?
【賃貸アパートオーナーからの質問】 私は、父から相続した築45年が経過した賃貸アパート（貸室4室）を所有しています。 老朽化が著しくなり、耐震診断をしたところ大地震で倒壊の可能性が高く耐震補強工事で約1,800万円程度かかると言われました。 それならば取り壊して土地を売却したほうがいいと考え、そこで、入居者に退去してもらうよう解約の申し入れを進めてきましたが、10年以上居住している入居者1名だけが退去を拒んできました。 弁護士と相談して、こちらからは立退料として100万円を提示しましたが、入居者からは「1,000万円を払ってくれないと退去しない」と言われたため、訴訟を起こすこととしました。 立退料はどの程度が妥当なのでしょうか。なお、この入居者の賃料は月額4万8,000円です。 【弁護士の解説】 本件は、東京地方裁判所令和2年2月18日判決の事例をモチーフとしたものです。建物が老朽化しており建替えの必要性がある場合、賃貸人としては、現在居住している賃借人に対して、まずは賃貸借契約の解約の申入れを行う必要があります。 この解約の申入れを行うことにより、解約申入れ時から6ヵ月を経過すれば賃貸借契約は終了となります（借地借家法27条1項）。 しかし、賃貸人から解約の申入れをしたからといって当然に解約が認められるわけではなく、解約の申入れに「正当事由」がなければ、法律上の効力が生じないとされています（借地借家法28条）。 建物の老朽化を理由とした解約申入れの場合、建物が倒壊寸前ですぐに取り壊さなければならないというような場合を除いて、建物の老朽化という事情だけではこの「正当事由」は認められず、それを補完するものとして「立退料」の支払いが必要となります。 立退料の金額は「ケースバイケース」 立退料の金額については、法律上明確な基準があるわけではありません。裁判例を見ると、 ・建物の老朽化の程度が高ければ、立退料も低くなる ・建物の老朽化の程度が低ければ、立退料は高くなる（もしくは立退き自体認められない） という一応の傾向があるものの、具体的な金額はまさにケースバイケースで決められていますので、個々の裁判事例から検討をしていく必要があります。
裁判所が立退料100万円での解約を認めたワケ
東京地方裁判所令和2年2月18日判決において、賃貸人側は立退料として100万円が正当であると主張し、これに対して賃借人側は、訴訟段階では200～350万円が妥当であると主張していました。 これに対して、裁判所は、賃料の約20ヵ月分にあたる立退料100万円での解約申入れを認めています。裁判所が立退料100万円での解約を認めた理由は以下のとおりです。 1.建物の老朽具合 まず、建物がどの程度老朽化していたかという点について、裁判所は以下のように耐震診断の結果を踏まえて認定しています。 ・耐震診断の結果によれば、本件アパートは、 (1)その基礎は無筋状態であり、また数ヵ所にひびがある (2)壁は、耐力壁が不足し、少し片寄った状態に配置されているほか、外壁モルタルにひびがある (3)老朽が進んだ箇所は、地震時の揺れに軸組が耐えられない状況も想定される などとされたうえ、建築基準法の想定する大地震で倒壊する可能性が高いとされたうえ、建物の縦方向と横方向で評価される評点（住宅が保有する耐力が必要耐力に占める割合を数値化したものである）が1階においては0.32と0.45、2階においては0.65と0.73とされた（評点が0.7未満の場合に「倒壊する可能性が高い」と判定される）。 ・本件アパートの耐震補強工事費用が1,650万8,000円（消費税別）と見積もられていた。 2.貸主の「正当事由」が認められるか否か 上記認定を前提としたうえで、「正当事由」が認められるか否かについては、以下のように立退料の提供により正当事由が認められると述べています。 ■正当事由について 「本件アパートは、本件解約申入れ時において、築45年以上が経過しており、本件アパート全体の老朽化が顕著であって、かつ耐震性の観点からみても倒壊の可能性が高く、また耐震のための工事には相応の費用を要するものということができるから、原告らにおいて本件建物を含む本件アパートの取壊しの必要性が高いものということができる」 「また、共同住宅である本件アパートの収益物件としての機能を維持するためには、相応の修繕費用を支出する必要があることは優に認められ、 本件アパートの状態や固定資産税評価額、本件契約の賃料等に照らしてみると、その方法として修繕が適切であるということができないから、この観点からも本件アパートの取壊し（または建替え）の必要性が補強される（もっとも、原告らにおいて、本件アパートを建て替えたり、その敷地等を第三者に売却したりする具体的な計画は見当たらず、原告らによる自己使用の必要性が直ちに認められないなどから、この観点は重視することができない）」 「一方、被告は、本件建物を住居と使用し、本件解約申入れ時における賃料滞納事実が見当たらないことからすれば、本件建物使用に対する期待を保護する必要性が一定程度認められる」 「そうすると、本件解約申入れについて、上記の事情から、ただちに正当事由があるとまではいえないが、正当事由を基礎づける事実が相当程度認められるものというべきである」 ■正当事由の補完としての立退料について 「上記のとおり、正当事由を基礎づける事実が相当程度認められるものというべきであるところ、 これに加え、被告に対する移転先の物件の紹介事実といった交渉経過、本件訴え提起時には、本件アパートには被告の他に居住者がいないこと、その他本件契約の賃料、本件アパートやその敷地の固定資産税評価額等の事情を総合考慮すれば、 原告らによる申出額であり、本件契約の賃料の20ヵ月分以上に相当する100万円を正当事由の補完としての立退料と認めるのが相当である」 ※この記事は2022年10月10日時点の情報に基づいて書かれています（2023年7月3日再監修済）。 北村 亮典 大江・田中・大宅法律事務所 弁護士
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名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:32)
日本の借地借家法は異常だ。戦時中に一家の大黒柱を戦場に送り出し残った家族が大家から住むところを追い出されたり、家賃の引き上げを無理やり承諾させられる事態を避けるためにできた法律が、今日までずっと残ってしまった。定期賃貸借契約もできるようにはなったが、庶民はそんな契約では借りてくれない。逆に立ち退き料目当てで老朽化したアパートにあえて移り住む輩もいる。大家の対策としては、古くなっても修繕をせずアパートを住みにくい状態で放置して、店子がこれ以上我慢できないと言って自分から出て行くようにするしかない。もちろん新規の店子はストップする。不合理な法律を作ってしまうと大家にも店子にも莫大な無駄を作ってしまうのだ。
名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:33)
昔はなあなあだった（と思う）があるときに立ち退き料が莫大になったことにより更新がシビアになったんじゃないかなあ。
今回の件も1千万円を吹っ掛けられると思いこんでいるかもしれないがやっぱり住んでいる人が強いけどそれでも20カ月はやりすぎじゃないかなあと思う。
商売ならある程度は理解できるが普通の住居ならそこまでと思ってしまう。
僕なら引っ越し関連費用＋数か月分でいい。
名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:36)
大家やってます。
同じような事例でめっちゃ困りました。しかもゴネていた人は実際住んでおらず、倉庫というかゴミ屋敷状態にしていて、こちらとしては心情的にいちばん立退料を払いたくない人でした。
他の人は立退料に納得して退去済みで家賃収入が止まり、新しい建物建設できないと減収状態が続くので時間のかかる裁判は勝っても元が取れない。ということで泣き寝入りでしたが、ゴネている間の家賃（この人は２部屋分）は当然毎月支払う必要があり結果差し引きすれば初めに提示した退去料と大差なく「誰得なん？」という状態でした。
日本は資本主義を名乗るのであればもうちょっと経済価値が生まれるよう法改正してほしい。我々は身銭を切って住宅というインフラを社会に提供しているのだから。
名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:37)
「賃貸借契約の解約の申入れ」ではなくて、賃貸借契約の更新を拒んだならどうなっていたのかね～
裁判所は、「本件解約申入れについて、ただちに正当事由があるとまではいえない」
というが、木造アパートの法定耐用年数は２２年。その倍も経過したアパートの賃貸借契約の更新を老朽化を原因にしたとしても一年分以上の賃料に値する額を立退料として認めよという裁判所の判定には理解できない。
名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:37)
祖父の会社の社員寮として、一軒家を貸し出してました。その方が辞めた後も家賃そのままで住み着いています。その会社も廃業。
築100年を超えているので修繕をしたいと何度も祖父の代からお願いしていますが出ていきません。
税金とトントンです。準防火地区なので隣のアパートと繋げて立て直しをしたい。
近隣の方にご迷惑になる前に、事件になる前に。
慈善活動のつもりで貸しています。。
名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:39)
とても当たり前の判決だと思う。結局大家の提案どおりの立退料なのだが、住民のほうは何考えてるのか知らないが、非常識な要求をしてくる。どうも、居住権が絶対不可侵みたいな誤解をしてる人が多いように思える。いまの借地借家法は著しく不動産の流動性を低くしてると思うので、そろそろ改正したほうが良いだろう。
名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:41)
子供の頃、同じ理由で立ち退きになりました。大家から、立退料はないし、修繕費が必要と言われたそうです。取り壊しなのに。うちは話し合って、だいぶ少ない立退料をいただいて、言われてから半年以上経ってようやく引っ越しました。同じアパートのおじいちゃんはすぐ出ていったので、言われるがまま払ったんだと思います。若いご夫婦は4年ほど居座っていました。話し合いがうまく行かないのかなと思ってたら、そうではなく、引っ越し方が分からなかったと。大家は嫌がらせもしていたみたいで、その事で逆に自分が不利になるかも、と、ご夫婦を訴えることができなかったようです。
大家も住民も様々です。これで良いだろう、ではなく、法律や決まりごとを調べて、それに則り、きちんと対処しなきゃダメだなと思います。
名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:43)
先日、高齢者の賃貸入居が困難で住宅難民が多く出る懸念の記事があったが、これでは大家側としてますます貸さないだろう。一度、賃借人になれば、これだけ保護されてしまうのだ。これは大家にとって厄介極まりない。
明らかに時代にそぐわないと思う。
結局、割を食うのはカネ無し家無し高齢者だ。
そして、これは大家を責めるわけにもいかないだろう。
名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:45)
自分も昔、立ち退きを大家から弁護士を通して迫られたことがあったが、すごい理不尽なものだった。
老朽化（築45年）と建て替えにより、2か月後に立ち退いて下さい。期限までに応じれば30万円の立退料を払うけど、拒否するなら30万も支払わないし裁判起こしますって。
ごねて面倒なことになるのが嫌だったから即引っ越したけど、今考えると、すごい強引で威圧的な弁護士だったと思います。
名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:47)
弁護士事務所に勤務してた時に何度か立退交渉の話合いに参加した経験があります
立退料として家賃の1年～2年分+次の引越し先を見つけるまで立退を3ヶ月猶予とかが良くありがちな和解条件だと思う
素直に立退きに応じた人に立退料多く払って、裁判で和解した人には裁判官提示条件にこちらも渋って見せて立退き料を低く抑えるとかしました
名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:47)
築45年以上の木造アパートで、10年以上住んでいる借家人に対し、月額家賃の20か月分以上の立退料を支払わなければならないことが、そもそも異常。現在、賃貸住宅は需要を上回るくらい供給されているのだから、契約で定められた期間が終了すれば、自動的に賃貸借契約が終了することとして、何の問題もない。解約申入れや更新拒絶に正当事由が必要という法の定めは廃止すべきである。法の規定を曖昧にしておいた方が、弁護士による交渉の余地が生ずるから、弁護士業界は反対するでしょうけどね。
名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:48)
直接関係ないことですが、記事の件は典型なので書きます。
ヤフコメを眺めていると、法律で何とかしろという主張が見受けられます。
しかし、法律は基準を明文化したものであり、紛争は記事にもあるようにケースバイケースです。
ですから訴訟になった場合、どこに原因があるか法律を運用する人が基準を元に判断し、調整が行なわれます。
通常は、訴訟に発展する前に同意している筈なのです。
訴訟が起きるということは、どちらかまたは双方の思惑が不当であったり感情的になった結果なのですから、問題を止めるのは法律ではなく、関係者次第と思います。
名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:50)
賃貸借契約を一度結んだら、2年後の更新を更新料払いたくないと賃借人が拒んでも、以前の契約が活きるという謎。
一度その月額家賃で借りたら、そのまま住みけられ、雨漏りやクーラー（残置物扱いを除く）の故障は大家負担、対応しなければ家賃減額。
家賃の滞納も払う意思を見せれば、何ヶ月で追い出せるとかの決まりも無い。（３ヶ月とか言われているが基本追い出せない）
ちょっとおかしいですね。
名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:51)
住んで十年を超えたら、もう永住も考えていると思います。
そんなときに余分な資金に労力を使うのですから当然貰うべきだと思います。
個人的には〇〇年過ぎたら耐震強度を測定。国に届け出を必要にしたほうがいい。強度不足では補強工事するか建替えなどするかを選択。
また借りている側にも耐震状況の告知もしてほしい。
パテや壁などに亀裂が入ったら、ペンキで隠せばいい。なんておかしい。
扉が閉まらないほど枠組がズレているのに問題なし。壁と壁の接続部に隙間、ユニットバスの膨らみなど危険だらけでも何もしない不動産（管理）会社が多すぎる。
今住んでいるところもすごく怖い。
名無し (金曜日, 04 8月 2023 13:52)
被告人は立ち退き料100万円－原告の弁護士費用(着手金20万、成功報酬20万)40万円=約60万円
さらに
法廷費用(印紙代、郵便代)10万円くらい？
を引かれて実質約50万円しか残らない
被告人も弁護士を雇っていたら
50万－40万(最低金額)=10万円(笑)
引越し代も出ないよね
欲をかくとイイ事ないよね